你還敢買 高價學區房嗎？

　　南京一小學搖號招生觸動學區房神經，個別所涉學區房價格出現急跌，隨著多校划片的推行，以及教育資源的不斷均衡，學區房這場瘋狂遊戲離結束還有多遠值得深思

　　羅韜

　　學區房的擁有者們要小心了，南京建鄴區最近發生的一件事對飆漲的學區房價格敲響了警鐘。

　　由於建鄴區新城小學本部今年的實際入學名額為600人，超過原定招生計劃240人，當地教育局建議，600名新生參與搖號，部分學生借用隔壁的建鄴高中校舍念書，執教的依然是新城小學的老師。

　　雖然當地教育局承諾師資力量不會改變，但依然難以平復家長的情緒，更引發關注的是，已有多家媒體報導稱，對口該小學的個別學區房每平方米急跌了數千元。

　　事實上，教育部辦公廳今年2月已下發通知明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥採取多校划片。這也是教育部首次在官方文件中提出實施多校划片，為的就是使教育資源分配更為公平。

　　雖然南京新城小學目前面臨的情況不同於多校划片，只是借用其他學校的校舍，師資力量並未減弱，但依然對相關的學區房價格產生不小影響。顯然，學區房高企的價格已不再是共識。

　　此事引人深思的是，隨著教育部繼續對多校划片的極力推行，以及教育資源的不斷均衡，學區房這場由房東、家長、中介、學校一起參與的瘋狂遊戲離結束還有多遠？

　　為炒作學區房「降溫」

　　提及學區房，人們的印象多是價格高、增值快等，屬於房地產市場的一種衍生品。隨著社會競爭的日益激烈，為了不讓孩子輸在起跑線上，多數父母不惜花費重金購買對口好學校的學區房。可這一心理卻被不少炒賣學區房的投機者所利用，使得學區房價格不斷飆漲。

　　事實上，相關政府部門早已注意到此類情況，施政時，對於學區房價格飆漲的抑制也從未停止。以上海為例，今年實施了「3·25」樓市新政，出台了多條房價調控舉措，包括提高二套房首付比例及購房者繳納社保年限增加等，將不少熱衷於學區房的投資客擋在了門外。

　　2014年底，即將退休的劉先生決定將對口靜安區教育學院附屬學校（下稱「靜教院附校」）的學區房賣了變現。他的理由有兩點：學區房價格已高得離譜，比周邊非學區房源高出10%~20%，「簡直就是在鋼絲上跳舞」；其次，2014年上半年靜安區出台了最嚴入學新政，本區內每戶地址五年內只享有一次同校對口入學機會，這在劉先生看來，政府的態度一直很明確，抑制學區房炒作，極力使教育資源配置更均衡，「如果只有買得起學區房的人才能讀上好學校，何來公平可言」。

　　於是，劉先生以到手近600萬元的價格將靜安區大聞麗都苑的一套107平方米的房子賣給了正在為5歲孩子擇校的陳先生，單價超過每平方米5.6萬元。此時，對口靜教院附校的海防村小區，由於多是20~40平方米的小戶型，總價相對較低，但單價已經超過了每平方米8萬元。

　　但事與願違，雖然「五年一個學區名額」的實施確實對當時的學區房價有所抑制，但隨著整體樓市逐漸回暖，學區房價格依然在上漲。

　　「學區房的價格普遍比非學區房貴10%，比如海防村的房子大部分都是購房者買來掛戶口讀書使用，這些購房者根本不會居住。」中原地產昌平分行經理羅安雲告訴《第一財經日報》記者。

　　如今，大聞麗都苑相同戶型房產的掛牌價格已經突破了每平方米9萬元，總價已上千萬。這意味著，陳先生買下房子不到一年半的時間，資產已增值近400萬元；而劉先生雖然之後也買了房，但增值速度卻比不上學區房。

　　「我們發現即便市場再差，學區房也可以保持向上的價格，其抗跌能力明顯高於其他浦東樓盤。現在的人就是特別重視教育，大家如果有能力還是願意讓小孩獲得更好的教育。」中原地產高級研究經理盧文曦向本報記者表示。

　　但有個值得關注的現象是，與去年相比，目前的學區房已「降溫」不少。盧文曦告訴本報記者：「去年很多學區房都還有投資客在（炒作），今年上海出台『3·25』新政后，很多投資客都被擋在門外，因此市場開始回歸理性。我們預測今年5~6月會有一些剛性需求的購房者開始購買學區房，如果沒有投資客，這個市場會相對穩定。」

　　易居智庫研究總監嚴躍進則建議，住建部門在項目規劃和審批的時候，必須對此類學校資源進行系統把握，在項目預售前就應該有各類明確的學區教育資源分佈情況，以及分配的機制，這樣也可以規範學區房的市場。

　　根源是教育資源是否均衡

　　學區房的概念並非中國獨有，只是由於教育資源的不均衡，使得中國的學區房炒作更甚。

　　身在上海的張軍（化名）目前與陳先生2014年底面臨的情況相同，女兒已經5歲，到時候考慮擇校的問題了，但當和其他購房者被卷進購買學區房的漩渦以後，他發現買房已經身不由己。

　　張軍看中的是位於上海市虹口區的文苑小區，可令人驚訝的是，從看房子到付定金，整個過程不到十分鐘。「我去看房子的時候正好有一個購房者出來，樓下還有中介正催促客戶來看房，我突然感覺到一種強大的壓力，就趕緊要求房東收下定金，我擔心如果房東看到市場那麼好繼續漲價。」張軍告訴《第一財經日報》記者。

　　事實上，張軍起初並不覺得學區房有多大魅力，只希望女兒能開心快樂地成長。無奈的是，周圍的朋友們都在想方設法讓孩子讀上好學校。

　　張軍告訴本報記者：「我的朋友為了小孩讀書，賣掉浦東的大房子買了浦西的小房子，一家人蝸居在一個兩居室里。周圍的朋友都在為了自己的小孩做出努力，彷彿我們不做這樣的努力就不是一個好家長。」

　　「選擇這個小區有幾個好處，我們計劃讓女兒去讀上海外國語大學實驗小學，這個學校不但要面試學生，還要面試家長，為了讓女兒和我們都適應這個小學的要求和周圍的環境，我們要提前搬到學校附近。如果女兒沒有考上這個小學，我們的小區對口是涼城三小，這個小學也還不錯。」張軍說。

　　為此，張軍賣掉了自己在閔行的價值200萬的房子，置換了目前這個價值390萬但是環境卻沒有之前好的學區房，置換的代價是張軍每個月還要付1萬多元的房貸，這無形增加了張軍的未來生活壓力。

　　即便是這樣，張軍並不後悔自己的選擇，「作為家長如果我們盡自己最大可能去給孩子提供好的教育和環境，相信我們的孩子會理解。」張軍笑著說。

　　有限的教育資源，是學區房價格不斷上漲的主要原因之一。縱然上海有超過100所社會認同的「好小學」，但是對於有近2500萬人口的大都市而言，依然杯水車薪。

　　復旦大學2015年的一份研究報告顯示，將「重點小學」的學區樓盤價格進行了統計，按照市區和郊區歸類，並對比其區域內學區房和所有樓盤的價格中位數，可以看出這些學區房單價比全部房屋單價均高出每平方米6000元左右。

　　為了讓適齡兒童更公平地獲得優質教育，從國家到地方的教育部門的努力一直沒有停歇。

　　教育部基礎一司司長王定華2015年底曾表示，教育部正在考慮推行「多校划片」，也就是一個小區對應多所小學、初中，讓買了「學區房」的家庭也不確定到底能上哪個學校。

　　今年2月，教育部辦公廳下發了《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥採取多校划片。

　　多校划片是指一個小區對應多個學校，多校划片會將熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。

　　隨後，上海教育部門表示，上海目前已經在大力推行的學區化、集團化政策，正是符合上海實際情況、推進教育資源優質均衡的舉措，和「多校划片」的本質是一樣的。集團化辦學就是將優質學校與自主發展能力較弱的學校，或者大型居住社區公建配套新建學校等結成辦學聯合體，通過學區化、集團化辦學的組織形式。

　　浙江省教育廳負責人也曾表示，浙江教育資源相對均衡，且已實行「單校划片」多年，制度比較成熟，效果也較好，浙江近期將不會採用多校划片的入學方式。